内地人香港按揭2026：无永居最多贷几成？

内地收入可以在香港申请按揭，但实际多数只能贷6到7成，且必须通过供款与入息比率（DTI）不超过50%的审核。如果既没有香港身份证、收入又完全来自内地，想拿到8成、9成的高成数按揭，难度相当大。

内地人在香港买房，到底能不能按揭？

可以。内地人申请香港按揭，通常走两条路：一是工资收入形式，二是资产抵押形式。贷款额度封顶在60%到70%之间，资质符合的情况下最高可贷7成，但现实中大部分内地人较难拿到高成数按揭。资产抵押这条路，需要名下有在港超过三个月的现金、股票等资产。

真正卡住很多人的不是“能不能贷”，而是“能贷几成”。非本地收入人士在按揭成数上，以往要被扣减一成，这个规定目前已经取消，按揭成数与本地收入人士看齐。但要注意后半句——如果是内地人，没有香港身份证，入息来源不是香港，比如内地或海外收入，银行会比较难批出8成及9成的按揭。

非永久居民的按揭成数上限是多少？

先看监管红线。金管局自2024年10月16日起，把所有住宅物业——不论楼价高低、自住还是出租——的按揭成数上限统一为7成，非住宅物业如工商舖、车位同样适用七成上限。以资产水平为审批基础的按揭贷款，成数上限也从6成提升到7成，与以DTI为审批基础的贷款看齐。

也就是说，7成是银行能给到的天花板。但“上限7成”和“你能拿到7成”是两件事。内地收入、无香港身份证的申请人，实际获批成数往往落在6到7成这个区间，部分银行出于风险考量还会再压低。

非本地收入佔總收入超過50％的人士，以往按揭成數須扣減一成，惟目前已沒有相關的規定，按揭成數與本地收人士睇齊。但要注意，如果是內地人，沒有香港身份證，入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將比較難敍做8成及9成按揭。

如果走按保路线想推高成数，HKMC的审批考量会更细。海外工作人士申请按保，HKMC会考虑其工作地点是否邻近香港；距离太远，会质疑买入住宅自住的可信性。若申请人说明买房是给家人住，HKMC又会质疑为何业主不是家人。若是由香港公司派往内地或海外工作，非本地入息人士也可以为家人担保，做高成数按揭。

压力测试2026还要求加息2%吗？

不需要了。压力测试已经暂停，但申请人仍然要过DTI这一关。现行规定下，不论物业类型或贷款人身份，供款与入息比率上限一律为50%。

过去那套“加息2厘后供款不超过入息60%”的算法，是自住、无其他按揭情况下的旧要求。以H按为例，当时按封顶位计算，假设H+1.3厘、封顶3.5%，压测要用3.5%+2%=5.5%来算。这套算法目前已经取消，但DTI 50%的底线还在——每月供款不能超过入息的50%。

值得关注的是，2024年10月16日之前签临约的物业，非自用住宅的DTI上限曾是40%，这个规定也已取消。此后签临约的按揭，不论物业类型或贷款人身份，DTI上限统一为50%。

内地收入申请按揭，要准备什么文件？

按揭审批需要提供收入证明、税单、资产证明等文件。走工资收入形式的，核心是证明收入的稳定性和真实性；走资产抵押形式的，需要证明名下有在港超过三个月的现金、股票等资产。如果用到直系亲属的住址证明，还要提供与亲属的关系证明，比如出世纸。

那么，银行怎么算入息？佣金和花红这类非固定收入，在计算时会打折处理，具体折扣各行有差异。这也是为什么同样月入的内地申请人，有人批7成、有人只批6成——收入结构不同，银行给的“有效入息”就不一样。

H按和P按，哪个划算？

按揭利率以银行公布为准，H按和P按计划各有不同。H按跟随银行同业拆息浮动，通常设有封顶位；P按跟随最优惠利率变动，波动相对小。选哪个，取决于你对未来利率走势的判断，以及银行当期给的封顶位和回赠条件。没有绝对划算，只有适不适合你的现金流。

还有一个容易被忽略的点：如果已有按揭在身或身为按揭担保人，再买一个单位时，银行目前不会扣减1成按揭成数，最高仍然可借7成。但若物业售价在3,500万以上，则不能通过按保做高成数按揭，最多只可借5成。

对内地中产家庭来说，真正的门槛不在“能不能贷”，而在“用内地收入、没有香港身份证，银行愿意给你几成”。7成是政策天花板，6到7成是多数人的现实区间，而DTI 50%是那道必须迈过去的坎。

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