香港物业税差饷2026：内地业主出租要交多少？

内地业主出租香港物业，2026年要交的三笔钱是：物业税按应评税净值15%征收，实际约为租金收入12%；差饷住宅累进5%-12%，非住宅统一5%；地租按应课差饷租值3%。但差饷与地租实际由谁掏，不看法例看租约——租约没写明，使用人（租客）就得交。

物业税的应评税净值，20%免税额是法定扣减

物业税只针对出租物业的业主征收。计算基数不是租金全额，而是「应评税净值」：租金收入先减去业主已缴的差饷，再扣掉20%修葺及支出标准免税额，剩下的乘15%。

那20%不需要提交任何装修、维修单据，是法定扣减，直接扣。所以实际有效税率大约是租金收入的12%，这也是很多业主误以为「物业税是12%」的来源。

举个例子：月租18,000港元即年租216,000港元，假设差饷由业主承担8,800港元，则应评税净值为（216,000−8,800）×（1−20%）=165,760港元，物业税15%即24,864港元。

2026住宅差饷累进制：55万、80万两个分水岭

差饷按季度预缴，计算基础是差饷物业估价署估算的「应课差饷租值」，不是你的实际租金。2026-27财政年度的估价依据日期为2025年10月1日，应课差饷租值自2026年4月1日起生效。

非住宅物业（工商铺等）维持5%统一征收。住宅则自2025年起实施累进差饷制度，按全年应课差饷租值分三档：

• 550,000港元或以下：5%
• 550,001至800,000港元：首55万5%，其余8%
• 超过800,000港元：超出80万部分12%

注意这里是「超额累进」，不是一过线就全部按高税率算。差饷宽减方面，2025/26年度首季度每宗物业上限500港元，随后三季度暂无宽减；2026/27年度首两季每户每季最高宽减500港元。以官方最新公布为准。

地租不是每套房都交，按租值3%

地租按应课差饷租值乘以3%征收。但要先搞清楚：并非所有香港物业都需缴地租，主要适用于新界及新九龙特定批租土地，以及1997年后批出的土地。是不是要交，看地契条款，不能一概而论。

以年租216,000港元、应课差饷租值同为216,000港元为例，地租为216,000×3%=6,480港元。

業主與物業使用人均有責任繳付差餉，實際情況視乎雙方所訂租約的條款而定。如租約無訂明由業主繳交，則須由使用人繳交。——差餉物業估價署

真问题在于，很多内地业主签的是「全包」租约，租金含差饷、管理费，结果实际持有成本比预期高一截。签约时白纸黑字写清差饷、地租由谁承担，比事后争辩有用得多。

内地业主怎么申报？个人入息课税可能是省税钥匙

内地业主出租香港物业，需向税务局申报物业税，报税表会寄到物业地址或通讯地址。如果在内地有薪俸收入、在港又有按揭利息支出，可以考虑申请个人入息课税（Personal Assessment），把物业收入与薪俸税合并计算，并扣除按揭利息、个人免税额等。

是否划算，取决于你的整体入息水平和利息支出规模。按揭利息大、个人入息税率低于15%的业主，合并计算往往比单独交物业税更省。具体要向税务局或税务顾问确认。

用公司名义持有：利得税还是物业税？

以公司名义持有出租物业，可选择缴纳利得税代替物业税。利得税两级制：首200万港元利润8.25%，其后16.5%。物业税则是15%。

选择逻辑不复杂：如果公司还有其他可扣除的经营支出、或者利润规模落在首200万区间，利得税可能更优；如果只是单纯收租、没有其他业务架构，15%物业税反而简单。边界在于公司是否构成「经营行业、专业或业务」，这需要按实际情况判断。

末了补一句给愿意深读的人：差饷物业估价署估算应课差饷租值时，会假设物业在估价依据日期空置出租、参考同区类似物业租金，并按面积、位置、设施、楼宇质素、管理水平调算。租售限制和差饷缴纳人的财政状况都不在考虑范围内。如果你对估值有异议，须于每年5月31日前提交R20A表格申请修改——错过这个时限，就只能等下一年度。

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