签书面赠与协议，明确只赠自己子女，并保留付款凭证。否则，婚后父母出资买房默认视为夫妻共同财产，离婚时可能被分割。关键边界：必须婚前或婚后明确书面约定，口头承诺无效。
现金赠与和直接付款给开发商，法律效果有何不同？
直接付款给开发商，银行转账记录就是最直接的证据。如果是现金给子女，再由子女付款，则需要证明这笔现金是父母给子女的、且专属于子女个人，举证难度明显增加。因此，建议通过银行转账直接支付给开发商，备注“仅赠与自己子女的购房款”。
婚后父母出资但没写协议，离婚时法院怎么判？
根据《民法典婚姻家庭编司法解释（二）》第八条，如果一方父母全额出资，法院可以判决房屋归出资人子女一方所有，但会综合考虑共同生活时间、子女抚养、离婚过错、对家庭贡献大小等因素，确定是否对另一方补偿及补偿数额。部分出资或双方父母出资，法院会按比例和贡献度处理。总之，没有明确约定，法院拥有较大自由裁量权。
广州公证处公证员钟桂桃在公益直播中强调：“若父母与子女签订书面赠与合同明确‘仅赠与子女个人’，则房产归属直接依约定；无约定的，法院需综合出资、贡献、婚姻状况等因素判决归属及补偿。”
赠与协议必须公证吗？怎么写才有效？
不必须公证，但强烈推荐公证。公证能固化证据、明确意思表示，是成本最低的法律确定性工具。有效协议需包含：双方身份信息、赠与金额或房产信息、明确“仅赠与自己的子女一方”、签署日期。可以办理赠与合同公证，或夫妻财产约定公证。
赠与房产给子女，要交哪些税？未来子女再卖房税负有多高？
直系亲属间赠与房产，免征个人所得税，但受赠方需缴纳3%契税、双方各0.05%印花税。以北京一套800万元住宅为例，受赠方需缴纳约12万元契税加4000元印花税。重点在于：子女未来再卖房时，如果房子不满足“满五唯一”，需按差额的20%缴纳个人所得税，且获赠成本按父母原始购置成本计算，差额可能非常大。
值得关注的是，《民法典婚姻家庭编司法解释（二）》第八条首次系统确立了“约定优先，法律兜底”的裁判原则。这意味着，赠与合同的举证责任远低于主张借贷（主张借贷需子女夫妻双方签字）。对于高净值家庭，一份经公证的赠与合同或夫妻财产协议，是防范未来纠纷的“安全阀”。
持续整理中国 50+ 群体的养老规划——政策、产品、社区、跨境配置。每篇都核对原始信息源，不写鸡汤，不带销售。是为子女替父母规划、也为自己 50 岁开始准备的人写的。
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