把房子传给子女，买卖通常最省，直系亲属买卖可免个税；继承免大部分税但不可控；赠与最贵且再卖可能被征20%个税。关键风险：若受赠或继承后短期内卖房，可能被征20%全额个税。
继承、赠与、买卖分别要交哪些税？
继承：法定继承人继承房产，免个人所得税、增值税、土地增值税，只需缴纳0.05%印花税（约1000元/200万房产）。若需办理公证，另付公证费（按面积或比例，通常几千至1万元）。
赠与直系亲属：免征个人所得税和增值税，但需缴纳3%契税（约6万元/200万房产）和0.1%印花税（约2000元）。
买卖：若房产满五年且是卖方唯一住房，免征个人所得税和增值税，买方仅需缴纳1%-1.5%契税（首套90平米以下1%，约2万元/200万房产）。
20%个税坑在哪里？什么情况会触发？
20%个税主要指受赠或继承房产后再出售时，税务部门以“转让收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”计算应纳税所得额。由于受赠/继承时成本按原值（如父母当年买入价60万）而非市场价（如200万）计算，差额巨大，需缴20%个税。例如一套200万房产，父母原值60万，子女出售时差额140万，个税28万。若通过买卖过户，子女购房成本为200万，再售时差额仅30万，个税6万。
中原地产首席分析师张大伟指出：“房子无偿赠与子女要交3%契税，一般还是通过买卖的方式给子女更合适。”
满五唯一住房能免哪些税？条件是什么？
“满五唯一”指房产证满5年且是卖方家庭（夫妻及未成年子女）在省内唯一住房。满足条件可免：个人所得税（20%差额）、增值税（5%及附加）。不满足则需缴纳：增值税（5%，按全额）、个人所得税（核定征收1%-3%或差额20%）。
- 购房时间：以产权证或契税完税证较早日期为准
- 唯一住房：夫妻双方在省内仅有一套住房
- 例外：北上广深增值税征免年限为2年或5年，需按当地政策
二线城市200万房子到底差多少钱？
以武汉或成都一套200万满五唯一、90平米以下普通住宅为例：
- 继承：印花税约1000元 + 公证费约8000元 = 约9000元
- 赠与：契税6万元 + 印花税2000元 = 约6.2万元
- 买卖：契税1%即2万元 + 其他极低 = 约2万元
买卖比赠与省4.2万元，比继承多花1.1万元但继承不可控（需产权人去世）。若子女未来卖房，买卖方式再售时税费优势更大。例如子女5年后以300万卖出：买卖方式成本200万，差额100万个税20万；赠与方式成本60万，差额240万个税48万，多交28万。
近亲属赠与虽暂免个税，但再售时购房成本按原值计算，差额税负激增，是最大陷阱。继承免土地增值税和个税，但需先处理夫妻共同财产（仅一半为遗产）及法定继承人顺序，若继承人众多易引发纠纷。信托传承可规避继承纠纷和部分税费，但门槛高（通常500万起）、年费贵（约1%-2%），适合高净值家庭。
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