以房养老反向抵押保险推行8年多，截至2025年8月仅幸福人寿一家批量开展，累计承保200余单，覆盖149户家庭、218名老人，累计发放养老金超1.2亿元。核心卡点就四个：信任不足、政策缺位、继承纠纷、房价风险。
这事听着不靠谱，主要因为市面上出现过“以房养老”骗局，把真产品坑了。幸福人寿“房来宝”是原保监会2014年6月批准的正规保险产品，投保范围60至85周岁，房产抵押给保险公司，老人继续住，按月领养老金，身故后继承人可赎回房产。但公众对盈利性主体天然缺乏信任，政府宣传力度低，加上“养儿防老”传统观念，导致启动意向客户不足两百户。
为什么只有幸福人寿在做？2014年试点启动时，多家保险公司获得资格，最终只有幸福人寿和人民人寿两家开展业务，如今仅幸福人寿一家在售。幸福人寿董事长李传学曾对媒体表示，这是一款“社会责任远大于盈利性”的保险产品。保险公司面临房价下跌风险、长寿风险，定价高了老人不接受，定价低了保险公司亏本，再加上缺乏政府担保机制，其他公司自然不愿入场。
把房子抵押给保险公司，老人还能继续住，子女也能继承。幸福人寿“房来宝”条款明确：房屋所有权自始至终归属老人，房产只是抵押给保险公司。老人去世后，继承人可清偿保险公司已支付的养老金本息，赎回房屋所有权。但问题在于继承法中的他项权与居住权冲突——如果继承人无生活来源、不腾房，保险公司处置房产会遇到执行难题。
月领养老金能有多少？根据幸福人寿2017年数据，已领取养老金的家庭中，月领5000元至1万元的较多，最高一户月领近3万元。以苏州案例看，80岁吴姓夫妇房产评估约60万元，月领3000多元。但北京地区23户家庭年领金额达240万元。养老金数额取决于房产估值、老人年龄、预期寿命等因素。
幸福人寿“以房养老”业务负责人坦言，这个业务亟待国家政府从财税方面给予扶持机制，鼓励试点业务健康发展。比如针对反向抵押业务产生的贷款利息收入免征相关税费，以及针对涉老业务免除房产交易环节的税费等。
国外怎么做？美国反向抵押贷款最成熟，核心经验是政府主导：联邦住房管理局（FHA）为贷款提供保险，如果房价下跌导致贷款余额超过房屋价值，FHA补差额。日本、德国也有类似制度。中国缺的恰恰是这套政府担保机制。北京大学经济学院教授雎岚建议，政府可以出台制定相关住房反向抵押养老保险制度，由政府出面担保，降低房价波动风险。
推不动的深层原因还有两个。一是房价波动风险没有对冲工具，保险公司担心未来房屋变现资不抵债。二是配套制度不完善，抵押权与解押处置、继承权与他项权冲突等问题，在《民法典》落地后仍缺乏明确政策指引。幸福人寿方面呼吁，在房产登记管理条例等方面予以明确。
这个业务虽然小众，但真实需求存在。中低收入家庭、失独家庭、空巢家庭和单身高龄老人，尤其是不存在房产继承问题的无子女老人，是主要适用人群。但要让更多人接受，需要政府从宣传、担保、税费减免、法律保障等多层面系统性破局。
信息来源
本文整理自以下公开材料：
- 8年多承保200余单，潜在需求仍不小……”以房养老”如何破局？
- 8年多才承保200余单 “以房养老”破局路在何方？
- 住房反向抵押制度养老模式分析
- 2026反向抵押贷款指南｜Reverse Mortgage华人完全攻略 | 美国高净财务指南
- 以房养老遇“李鬼” 反向抵押保险探路前行 – 21财经
- 第二章以房真能養老嗎？論「不動產逆向抵押貸款」制度
- “以房养老”缘何叫好不叫座？
- 养老金融背景下住房反向抵押养老保险的发展路径
本文由 Dion 整理与撰写，结合 AI 工具辅助。如有事实错误，请通过页脚联系方式反馈。
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